Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка втб 24


Залоговые квартиры: выгодная покупка

Источник фотографии

Существует немало способов сэкономить при покупке квартиры. Приобретение залоговой недвижимости у банка – один из них, так как дисконт на это жилье может доходить до 20% от его среднерыночной стоимости. Да еще и льготная ипотека доступна.

По данным Центробанка РФ, на 1 апреля 2017 года объем предоставленных кредитов на приобретение жилья в России составил 322,2 млрд руб. При этом объем просроченной задолженности по ипотеке составил 55,6 млрд руб.

КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВЛЕ

Далеко не всегда просрочка по кредиту означает, что заемщик не сможет его обслуживать. Уже довольно длительное время кредиты выдаются с более жесткими требованиями к платежеспособности и закредитованности заемщика, чем в тучные 2010–2013 годы. Поэтому в последнее время просрочка по ипотеке возникает зачастую из-за семейных проблем – таких как развод и раздел имущества, а не финансовых. Впрочем, тех, кто просто не рассчитал свои силы и не готов больше платить, тоже достаточно.

Когда заемщик не может обеспечивать кредит, то после судебных разбирательств с банком квартира должника, изъятая приставами, выставляется на торги. В том случае, если не удалось продать таким способом, она передается на баланс банка, который выставляет ее на продажу по рыночной цене.

По словам представителя ВТБ 24 в СЗФО Ивана Макарова, скидки в этом случае возможны, при условии что на покупателя перекладывается работа по выселению из квартиры предыдущих собственников.

Кроме того, на банковских сайтах вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. «В таких случаях цену устанавливают заемщики, которые, разумеется, хотят получить от продажи как можно больше, чтобы после погашения кредита им осталась как можно бóльшая сумма. При этом банки готовы предложить льготные условия по кредитованию покупок такого жилья», – рассказывает Иван Макаров.

Так, ВТБ 24 предлагает ипотечный кредит на покупку залоговых квартир по ставке в 10,6% годовых, при этом отсутствуют комиссии за использование банковских ячеек или аккредитивов, за пересчет и проверку денег. Обычная базовая ставка по ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке у банка составляет 11,75% годовых.

Сейчас у ВТБ 24 по Петербургу около трех десятков ипотечных объектов, которые находятся в процессе реализации. В банке отмечают, что, как правило, на поиск покупателя и проведение сделки уходит три-шесть месяцев. В рамках таких сделок квартиры реализуются по среднерыночной цене, однако есть примеры, когда цена снижается на 5-10%.

Сроки и цены в зависимости от банка могут разниться. К примеру, в петербургском филиале банка «Российский капитал» говорят, что реализация квартиры на вторичном рынке происходит быстрее – занимает месяц-полтора, смотря по качеству объекта.

Мария Максимова, заместитель управляющего по розничному бизнесу петербургского филиала «Российского капитала», указывает, что обычно залоговые квартиры продаются дешевле рыночной стоимости на 15-20%. При этом в данный момент у банка нет специальных предложений или программ на недвижимость такого типа.

Управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева говорит о том же 20-процентном дисконте. А средний срок экспонирования ликвидной, верно оцененной квартиры на рынке Петербурга и Ленобласти, по ее сведениям, не превышает трех месяцев.

ВЫГОДЫ И ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Процесс оформления залоговых квартир в собственность проходит так же быстро, как и при обычной сделке. Банк полностью отслеживает момент подписания договора купли-продажи, зачисления денег в счет погашения задолженности за действующего заемщика и саму регистрацию сделки. Многие банки предлагают новому покупателю сначала погасить задолженность за действующего заемщика, а потом уже регистрируют сделку в Росреестре.

К плюсам приобретения залоговой квартиры можно отнести то, что объект проверен на чистоту предыдущих сделок, ведь продаваемая квартира являлась предметом залога. Таким образом, риск отчуждения права собственности сводится к минимуму, а значит, можно сэкономить на услугах риэлтора, который обычно и занимается такого рода проверками.А это серьезная сумма – опытный агент редко берет за свою работу меньше 100 тыс. руб. «Более того, покупая квартиру у банка, клиент может быть уверен, что в ней не производились незаконные перепланировки, а это позволит клиенту в случае необходимости перепродать недвижимость на выгодных условиях», – подчеркивает Мария Максимова.

Правда, в ВТБ 24 говорят, что все же при таких сделках существуют риски получить претензии от предыдущего собственника, который может оспаривать реализацию квартиры на торгах, заявлять свое банкротство, препятствовать вселению новых собственников и т. д.

ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАЛОГОВЫХ КВАРТИР

Интересно, что помимо квартир, полученных по отступному, то есть в результате добровольной передачи должником и в рамках исполнительного производства, на баланс банков уже переходят квартиры, не реализованные в ходе процедуры личного банкротства.

Точной оценки, сколько залоговых квартир сейчас совокупно реализуется кредитными организациями, нет. По словам Катерины Соболевой, в сравнении с общим объемом рынка количество предложений от банков не является значимой величиной.

Примерное же представление о тех объектах, которые финансовые организации пытаются сбыть, может дать обычный поиск по сайтам банков.

Так, одним из наиболее дорогих объектов, которые удалось найти, оказался трехэтажный особняк в Сестрорецке общей площадью 475,9 кв. м, в котором больше шести комнат. Его пытается реализовать банк «Санкт-Петербург» за 101,2 млн руб.

«Уралсиб» продает в одном здании на Большой Морской улице две квартиры, площадь каждой из которых составляет чуть более 400 кв. м, совокупно за 85 млн руб. Бинбанк реализует квартиру на Тверской улице площадью 274,6 кв. м с двумя машиноместами за 81,4 млн руб.

Стоит отметить, что банки продают не только квартиры, но и доли в них. К примеру, у банка «Санкт-Петербург» можно купить долю в трехкомнатной квартире на улице Лени Голикова за 1,1 млн руб. Довольно значительный объем залогового предложения сосредоточен в спальных районах города и ближайших пригородах. К примеру, таким способом можно приобрести квартиру площадью 32,3 кв. м в Кузьмолово (Всеволожский район) за 2,1 млн руб. Или почти такую же по размерам в поселке Аннино (близ Красного Села) – за 1,9 млн руб. Заметим, что речь идет об уже готовом жилье.

В целом, хотя по сравнению с общим рынком жилой недвижимости залоговые квартиры и не представляют внушительного пула, однако покупателю, желающему сэкономить, есть из чего выбрать во всех ценовых сегментах.

news.ners.ru

Квартира в залоге у банка: техника безопасности при сделках

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, - одна из самых сложных операций с недвижимостью, при выполнении которой нужно соблюсти интересы сразу трех сторон: покупателя, продавца и кредитного учреждения. Для продавца главная задача заключается в минимизации финансовых потерь. В свою очередь, покупатель рискует стать жертвой мошенничества. Попробуем разобраться, как этого избежать.

Обмен с доплатой

Приобретая жилье в ипотеку, практически каждый покупатель намерен погасить ее досрочно. И вот в определенный момент у семьи может наступить желание улучшить свои жилищные условия. Например, с доплатой обменять квартиру, приобретенную с помощью заемных средств. Но как быть, если на полное закрытие кредита средств не хватает, а новое, более просторное "гнездышко" уже найдено?

В этом случае можно пойти двумя путями. Либо обратиться в собственный банк и там прояснить ситуацию. Обычно банкиры идут навстречу, позволяя переоформить кредит на большую сумму, что позволит приобрести новое жилье. Прежняя квартира продается или банком, или самостоятельно.

Второй вариант - рефинансировать кредит в другом банке, получив там большую сумму, с помощью которой погасить задолженность перед первым банком и тем самым получить право на квартиру. После этого можно жилье продать, купить большее, погашая кредит уже в другом месте. Но здесь нужно помнить, что придется заново оплачивать все расходы, связанные с получением ипотеки.Отправляемся в банк

По данным СОФЖИ, показатель просроченной задолженности сроком от 30 до 90 дней в 2014 году составляет 1,63 %. Отсюда можно сделать вывод, что большинство кредиторов сразу продумывают свою возможность выплачивать кредит и возможные дополнительные источники дохода. А если проблемы все же возникли, самарцы готовы сразу обращаться в кредитную организацию, не доводя дело до серьезной просрочки и обращения в суд.

Но иногда жизнь дает трещину. Потеря работы или болезнь может привести к тому, что кредит станет непосильным бременем для семейного бюджета. В этом случае можно продать квартиру и таким образом избавиться от долга. Иногда причиной продажи квартиры, находящейся в залоге, может стать развод. В этом случае многим бывшим супругам тоже проще продать жилье, чтобы получить и разделить вложенные в него средства, чем совместно выплачивать ипотеку. Так или иначе, первое, что следует помнить: нельзя предпринимать никаких мер самостоятельно, не поставив в известность банк. Именно так сейчас стараются поступать самарцы.

Как рассказывает управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН "Визит" Ирина Быкова, случаи, когда должники просто перестают платить кредит, не так уж и редки. Тогда банк обращается в суд, который дает разрешение на продажу квартиры с торгов. В этом случае банк реализует жилье самостоятельно или с привлечением службы судебных приставов. "Многие после такой продажи жилья остаются еще должны банку, и им приходится выплачивать деньги, даже если изначально ипотечный кредит нельзя было погасить, например, из-за тяжелой болезни", - рассказывает эксперт.

Чтобы не допустить подобного развития событий, первым делом следует обратиться в банк и выяснить, что предложат вам его специалисты. Как рассказывает управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, есть два варианта продажи залоговых квартир. "Первый из них - с предварительным погашением ипотеки, - объясняет эксперт. - Задатком покупатель гасит кредит, а банк снимает обременение. Затем стороны регистрируют договор купли-продажи. Второй вариант продажи - путем аккредитивного или индивидуального банковского счета. Деньги сначала закладываются, например, в ячейку. Затем банк снимает обременение, и стороны регистрируют договор купли-продажи. После регистрации деньги из ячейки идут на погашение кредита".

Обращаемся к риелтору

Но стоит ли приобретать квартиру, которая находится в залоге у банка? Зачастую такие квартиры продаются несколько дешевле рыночной цены, что делает их привлекательными. Дмитрий Лысов отмечает, что основной недостаток таких сделок - длительный срок оформления. Преимущества - спокойствие за порядок расчетов и объект, так как банк не принимает в залог объекты, у которых проблемы с документами. Таким образом, покупатель может быть уверен, что на данную квартиру не станут внезапно претендовать незаконно выписанные в прошлом несовершеннолетние дети, или жилье не будет признано аварийным. Всю необходимую проверку еще ранее сделали специалисты банка.

А вот Ирина Быкова отмечает, что самостоятельно приобретать квартиру, находящуюся в залоге у банка, ни в коем случае нельзя. Бывает, что продавец предлагает покупателю погасить его кредит в банке, тем самым якобы приобретая квартиру. "Так действуют мошенники, которые таким образом выплачивают кредит, а покупатель остается ни с чем, - рассуждает эксперт. - Риелторы же внимательно отслеживают все этапы сделки, проверяют репутацию клиентов и сделают все, чтобы не допустить незаконных схем".

Таким образом, если у вас нет необходимости быстро оформить сделку по приобретению жилья, вам важна экономия, а также есть возможность обратиться в пользующееся хорошей репутацией агентство недвижимости - сделка по покупке квартиры, находящейся в залоге, может оказаться очень выгодной.

Где найти залоговую квартиру

Залоговую недвижимость в ВТБ24 можно приобрести на следующих условиях: ставка в рублях РФ - 10% годовых, первоначальный взнос - от 20% стоимости недвижимости. Это ниже, чем стандартные ипотечные ставки.

Для того чтобы подобрать себе квартиру, находящуюся в залоге, можно пойти несколькими путями. Самый простой - обратиться в известное агентство недвижимости и там озвучить свои пожелания риелтору. Второй вариант - воспользоваться специальными сайтами, такими, к примеру, как zalog24.ru. Это российский портал непрофильных активов и залогового имущества. На сайте необходимо выбрать свой регион (Самарскую область) и посмотреть там предложения. Так, в частности, квартира в "Кошелев-проекте" площадью 34,7 кв. метра здесь предлагается за 1,5 млн рублей. Квартира в поселке Прибрежный - 1,7 млн рублей. Все объявления даны с фотографиями, описаниями и указаниями цен, а также названием банка, у которого в залоге находится недвижимость, - словом, пользоваться ими ничуть не сложнее, чем, к примеру, сайтом avito.ru.

Можно, наконец, изучить сайты крупных банков. Некоторые из них (к примеру, ВТБ24 или Россельхозбанк) публикуют информацию о продаваемых объектах. Так, на сайте ВТБ24 соответствующая страница называется "Витрина залогового имущества". "Все имущество уже проверено на юридическую чистоту и выставлено собственником на продажу по рыночной цене, но при этом вы всегда можете договориться о более выгодных условиях, - указано на сайте банка. - Оплатить покупку можно наличными или с помощью выгодного кредитного предложения банка".

Ирина Быкова, управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН "Визит":

- Необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана несколькими причинами. К примеру, разводом или стремлением купить большую квартиру, продав то жилье, что находится в залоге. Однако чаще всего это связано с тем, что по тем или иным причинам нет возможности выплачивать кредит. В этом случае многие просто прекращают платить кредит. Но так поступать нельзя! Если просто прекратить платить кредит, банк обращается в суд, жилье принудительно продается, а все деньги уходят банку. Более того, нужно заплатить еще 7% от стоимости продаваемого жилья службе судебных приставов!Карина Логачева, руководитель представительства банка DeltaCredit:

- Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно широко распространена на рынке недвижимого имущества. В случае необходимости мы предлагаем нашим заемщикам специальные программы продажи недвижимости из-под залога, которые позволяют сделать это с максимальной выгодой для клиента. Сама по себе процедура продажи и снятия обременения достаточно проста. Заемщик пишет заявление о своем намерении продать квартиру, а банк, в свою очередь, готовит соответствующие документы к продаже объекта. DeltaCredit помогает найти покупателя, организовать сделку, а также разобраться с процедурой. Если покупатель уже найден, то вся процедура может занять не более недели.

gid.volga.news

как продать квартиру под залогом

Источник фотографии

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае - банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости

Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, - предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, - говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

Закон: без лишних премудростей

Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, - говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».

Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», - подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие

Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, - предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, - говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, - подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», - проводить сделку через свою депозитную ячейку.

Кредит сдал! Кредит принял!

Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, - предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, - категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», - подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно

Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, - говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, - подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, - отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Одна из серьезных юридических проблем при реализации заложенных квартир - наличие зарегистрированных в них несовершеннолетних детей. Дело в том, что даже если такую квартиру продать на торгах, то новый покупатель может иметь юридические проблемы с выселением из нее несовершеннолетних детей прежних правообладателей без согласия на это органов опеки и попечительства. Жилищное законодательство РФ устроено таким образом, что продажа квартиры в некоторых случаях не влечет автоматическое прекращение прав пользования ею со стороны несовершеннолетних детей. Ребенка нельзя выписать в никуда. Он сохраняет право пользования квартирой, даже если сменился ее собственник. Совсем недавно 05.03.2015 года эта тема обсуждалась в Конституционном суде РФ. Дилемма такова: либо защита конституционных прав детей на жилище вне зависимости от оборота заложенной квартиры, либо защита интересов кредиторов в ипотечных правоотношениях подчас в ущерб законным жилищным интересам несовершеннолетних. На мой взгляд, нужно четко определиться на будущее в том, что объектом ипотеки могут быть квартиры, в которых не зарегистрированы несовершеннолетние дети. Иначе кредиторы получают в залог неликвидный актив, который трудно будет продать в случае просрочки оплаты кредита со стороны должника. Однако такой подход существенно уменьшает подходящий для ипотеки жилой фонд за счет выбытия квартир, обремененных правами несовершеннолетних.

news.ners.ru

 Оформить ипотеку с Банками партнерами агентства- легко!

Продажа ипотечных квартир возможна.

Необходимость в продаже ипотечной квартиры возникает по разным причинам. Например, сократился ежемесячный доход и вам непосильна выплата ипотеки, или вы решили сменить жилье на более просторное и так далее. И многих интересует вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, ответ на этот вопрос есть – квартиру в ипотеке продать можно, но с некоторыми нюансами.

Решением этого вопроса занимаются не все риелторы, продать квартиру в ипотеке достаточно сложно. Банки, которые принимают участие в этой процедуре, сотрудничают далеко не с каждым агентством недвижимости.

Итак, как продать квартиру в ипотеке, по которой задолженность в банке ещё не погашена? В первую очередь о своем решении вы должны уведомить банк. Сотрудники банка будут решать можно ли продать ипотечную квартиру именно в вашем конкретном случае.

Предоставьте банку всю информацию о предполагаемой сделке – какое агентство недвижимости будет сопровождать её, как будет погашаться задолженность (погашение задолженности сразу или покупатель будет продолжать выплачивать кредит на протяжении определенного срока) и каким образом будет происходить сделка.

Если банк посчитает, что ваше предложение не предполагает рисков, вероятнее всего вы получите разрешение на продажу жилья. Банк так же может внести некоторые поправки, таким образом обезопасить себя в некоторых моментах. Продажа квартир, которые находятся в залоге у банка, занятие не из самых приятных и довольно трудоемкое, но при правильном и грамотном подходе решить этот вопрос можно весьма успешно.

Что бы продажа ипотечной квартиры стала возможной и прошла на наиболее выгодных условиях для владельца необходимо обратиться в агентство недвижимости.

Агентство обладает большим опытом в проведении таких сделок и знает, как правильно продать квартиру, купленную в ипотеке. Агенты, начиная с самого начала этой операции – обращение в банк, получение разрешение на продажу, заключение договора купли – продажи будет действовать на высоком профессиональном уровне. Удачных вам сделок.

 

Купить квартиру, находящуюся в залоге у банка может быть довольно выгодной сделкой. Ведь человеку срочно нужны деньги, чтобы вернуть долг банку, и он становится сговорчивым в плане стоимости квартиры. На сегодняшний день подобные сделки не редкость, поэтому банковские учреждения разработали несколько схем купли-продажи залоговой недвижимости.

Квартира, находящаяся в залоге у банка, остается в пользовании должника, и отчуждаться может только с согласия банка-кредитора, или после снятия с квартиры обременения. Это решает банк.

Первый вариант приобретения квартиры, это в сопровождении банка. В этом случае банк предоставляет свою ячейку. Покупатель вносит сумму для погашения кредита в нее. А разницу между остатком по кредиту и ценой квартиры в другую ячейку банка. По мнению специалистов это самый безопасный вариант покупки залоговой квартиры.

После того как сделка будет совершена и зарегистрирована в контролирующих органах, банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Такая сделка безопасна для продавца, покупателя и банка. Покупатель закладывает деньги под условием выемки их банком, только после того как сделка купли-продажи будет зарегистрирована, а банк получает уверенность, что деньги будут получены, так как они уже будут находиться у него в ячейке.

Такую сделку естественно можно провести только с согласия банка, в последнее время банки охотно идут на такую процедуру. Важно знать, сумма долга по кредиту должна быть меньше, чем цена продажи квартиры, в противном случае продавец должен будет внести денежные средства для погашения задолженности.

Есть и другой вариант покупки залоговой квартиры. Заключается предварительный договор с покупателем, но при этом необходимо будет получить согласие банка, на досрочное погашение ипотечного кредита. Деньги перечисляются покупателем на счет банка, после чего продавец получает документ, что кредитная задолженность отсутствует, это позволяет снять обременение с данной квартиры. После чего регистрируется договор купли-продажи и продавцу выплачивается оставшаяся стоимость.

Но при таком варианте покупки залоговой квартиры рискует покупатель, ведь если продавец нарушит условия предварительного договора, тогда у покупателя могут появиться проблемы с возвратом денег, а их сумма может составлять от 50 до 90% стоимости квартиры. Преимуществом такой сделки является отсутствие необходимости согласовывать с банком продажу квартиры, ведь продавец с банком прекращает уже взаимоотношения по кредитному обязательству еще до заключения договора купли-продажи. Желательно давать согласие на такую сделку, если сумма аванса не является значительной, и банк отказывается от других вариантов отчуждения квартиры.

 

 

 

Конечно, мировой экономический кризис сыграл плохую шутку с теми люди, которые оформили ипотеку. В связи с трудным финансовым положением многие вынуждены были вернуть банкам, выдавшим ипотечный кредит, свои квартиры. За счет этого на рынке российской недвижимости появились предложения о продаже залогового жилья. Между прочим, на сегодняшний день эти сделки пользуются у россиян большой популярностью. Итак, давайте рассмотрим способы покупки данной недвижимости.

Первый способ по праву считается самым рискованным, но при этом довольно простым. В чем же простота, спросите вы? Прежде всего, вы как новый покупатель квартиры обязаны выплатить банку недостающую часть суммы по ипотеке. После этого банк обязан выдать вам закладную, а также письмо, в котором буде указано, что задолженность по ипотечному кредиту полностью погашена. Следующим вашим шагом является передача выданных банком бумаг, а также договора купли-продажи в Государственную регистрационную палату по месту расположения недвижимости. В течение пяти дней по ускоренному варианту либо через четырнадцать календарных дней по обычному варианту вы в качестве покупателя получите совершенно новое свидетельство о государственной регистрации ваших прав на недвижимость, а также документ, где будет указано, что обременение в виде залога на имущество полностью снято.

С простотой действий разобрались, теперь давайте выясним, почему же данный путь покупки залоговой квартиры считается рискованным. Внимание, после погашения долга по ипотечному кредиту до получения правоустанавливающих документов должно пройти по минимуму 5, а по максимуму 14 дней. За это время предприимчивый продавец может отказаться от заключения сделки, и все права на недвижимость останутся за ним. При этом банку по ипотечному кредиту уже платить ничего не надо, да и обременения на квартиру уже сняты. Что получается, вы при таком развитии ситуации, не дай бог, остаетесь и без денег, и без новой квартиры. Теперь только в суд, но и здесь никто не может гарантировать благоприятный для вас исход дел.

Второй способ приобретения квартиры, находящейся под залогом, намного надежнее, но зато более дорогой. Однако не стоит пренебрегать этим способом покупки залоговой недвижимости, потому что только так можно свисти все риски практически к минимуму.

Прежде всего, необходимо подать все необходимые документы для сделки купли-продажи квартиры в Государственную регистрационную палату. Пока в регистрационном органе готовят документы, вы оплачиваете задолженность по ипотеке, а банк, в свою очередь, выдает все необходимые подтверждения, что долг по кредиту погашен. После перехода всех прав на недвижимость к вам, вы падаете в регистрационную палату письмо, а также закладную о полном погашении задолженности по ипотечному кредиту. Итак, что же получается. Вы покупаете квартиру с обременением в качестве залога, а затем это обременение снимается полностью, вы получаете юридически чистую квартиру.

Конечно, вы в праве сами выбрать, какой из данных способов покупки квартиры, находящейся под залогом по ипотеке, вам больше всего подходит. Но всегда помните, что риск – это, конечно, благородное дело, но лишь в той ситуации, когда речь не идет о недвижимости и довольно крупной сумме денег.

 

 

Не секрет, что в связи с развитием в стране финансово-экономического кризиса многие наши соотечественники оказались, мягко скажем, в затруднительном материальном положении. Одним из проявлений подобных трудностей является неспособность выплаты ипотечного кредита, который еще каких-то полгода назад был вполне посильной ношей для большинства заемщиков. Сегодня же доля проблемных ипотечных кредитов упорно близится к отметке 10% от их общего числа по стране. То есть практически каждый десятый человек, взваливший на плечи себе и своей семьи бремя ипотечного кредитования, в силу тех или иных причин поставлен перед фактом невозможности выполнения своих кредитных обязательств.

В ситуации, когда подобные финансовые проблемы заемщика преодолевают так называемую точку невозврата (признание банком-кредитором неплатежеспособности заемщика), финансовое учреждение принимает решение об изъятии залогового недвижимого имущества с целью вторичной его продажи. Таким образом, сегодня многие отечественные банки формируют списки залоговой недвижимости, которая впоследствии будет реализована на рынке посредством аукциона. Как показывает практика, стартовая цена на подобное недвижимое имущество определяется банком исходя из рыночной конъюнктуры на момент выставления недвижимости на продажу. Однако со временем, когда та или иная залоговая квартира не выкупается, банковское учреждение, принимая во внимание острую нехватку ликвидности своих активов в условиях кризиса, готово существенно снизить цену. В этом случае она может отличаться от рыночной на 30-50%. Согласитесь, что поддаться соблазну купить недвижимость с таким дисконтом довольно легко. Однако не таит ли подобная покупка какого-то подвоха? Не окажется ли потенциально выгодное приобретение, в конце концов, головной болью для человека, вступающего во владения залоговой недвижимостью?

Вообще-то, покупка у банка залоговой квартиры, как правило, не предусматривает каких-то серьезных проблем для покупателя. И все же определенные риски подобная сделка может в себе таить. Именно поэтому мы хотели бы еще раз обратить Ваше внимание, дорогие читатели, на возможные риски, связанные с приобретением залоговой недвижимости. На наш взгляд, целесообразно выделить три основных проблемных момента, речь о которых пойдет ниже.

Во-первых, покупая жилье, изъятое банком у “проблемного” заемщика, Вам необходимо на все сто процентов быть уверенными, что никаких претензий бывший владелец недвижимого имущества к банку не имеет, и последний, следовательно, не имеет с третьей стороной никаких судебных тяжб по поводу приобретаемой Вами недвижимости. Иначе, если вдруг финансовое учреждение находится в состоянии судебных разбирательств с заемщиком, то на оспариваемое имущество судом может быть наложен арест. А это значит, что купить такую недвижимость Вы просто не в праве. Но даже если Вам все-таки удалось приобрести залоговое жилье (банк утаил от Вас факт притязаний на недвижимость ее бывшего владельца), то такая сделка не будет иметь юридической силы. Вы просто выкинете деньги на ветер.

Во-вторых, риск покупки залогового имущества заключается также в том, что даже в случае, если на момент оформления сделки с банком по поводу приобретения недвижимости никаких судебных тяжб якобы нет, то это совсем не значит, что их не будет в будущем. Потенциально возможной нами видится ситуация, когда “проблемный” заемщик, оправившись от своих финансовых неурядиц, решит в будущем судиться с банком относительно забранной у него недвижимости. Этот факт не может вселять оптимизма в души потенциальных покупателей залогового имущества, ибо их полноправная собственность может стать объектом разбирательств между третьими сторонами.

В-третьих, определенную опасность для покупателя залоговой недвижимости может представлять сделка купли-продажи жилья, право на владение которым, впоследствии, может предъявить не только “проблемный” заемщик, но и другие, прописанные им люди – родственники или близкие. Как правило, риск для покупателя становится очевидным тогда, когда подобные действия (прописка других лиц) со стороны заемщика осуществляются без ведома банка. Может случиться так, что купив согласно всем законам залоговую квартиру, Вам в скором времени придется столкнуться с не очень приятным фактом – в ней прописаны еще какие-то люди (не ее бывший владелец), которые также имеют право на свою часть недвижимости.

Еще хуже могут обстоять дела в том случае, если прописанными в квартире вдруг окажутся несовершеннолетние лица. Это значит, что у нынешнего владельца жилья не будет законных прав выселить их на улицу без предоставления альтернативного жилья для проживания.

Такими, на наш взгляд, являются основные риски, связанные с покупкой залоговой недвижимости. Возможно, их знание и, как результат, активные действия с целью обезопасить себя, помогут Вам избежать нежелательных проблем в будущем. По крайней мере, мы на это надеемся!

levan57.realtysystems.ru


Смотрите также